一、我们在执行本资产评估业务中,遵循相关法律法规和资产评估准则,恪守、客观和的原则;根据我们在执业过程中收集的资料,评估报告陈述的内容是客观的,并对评估结论合承担相应的法律责任。
四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查;我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注,对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验,并对已经发现的问题进行了如实披露,且已提请委托方及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。
北方亚事资产评估有限责任公司接受深圳市英唐数码电器有限公司的委托,根据国家有关资产评估的,本着、客观、的原则,按照的资产评估方法,对深圳市英唐数码电器有限公司拟收购深圳市宏元顺实业有限公司(以下简称“深圳宏元顺”)全部股权而涉及的“深圳宏元顺”股东全部权益在2012年12月31日的市场价值进行了评估。
评估人员按照必要的评估程序,对委估范围内的资产和负债进行了必要的勘查核实,收集了相关资产的权属性法律文件和必要的财务数据,对“深圳宏元顺”截止2012年12月31日所体现的股东全部权益价值做出了公允反映,现将资产评估情况及评估结果报告如下:
2.根据“深圳宏元顺”提供深房地字第5000292349号《房地产证》中他项摘要及附记中记载:本地块只能用于批准用地时确定的项目(生产数字电视接收机)。评估中未考虑深圳市英唐数码电器有限公司收购“深圳宏元顺”全部股权后可能出现的生产产品与上述记载不符而由此产生的对该土地使用权使用上的
3.截止评估基准日,委估在建工程尚未竣工验收,也未办理房地产证,本次评估我们没有接受对委估对象进行结构测试和设施检验、规划设计以及产权认定的要求,我们假设该资产符合规划和国家规范设计、施工要求,工程质量合格,同时委估建筑物的建筑面积是“深圳宏元顺”根据施工图测算所得出的,本公司仅进行了简单的查验,具体建筑面积数据应依据具有相关测绘资格的机构测绘结果为准。本次在建工程评估值是假设委估在建工程在完全产权及竣工验收合格后的状态下的市场价值,包括建筑物所需的所有电梯、消防、高低压配电系统、宿舍太阳能供热系统、备用发电机系统、厂区道、围墙、绿化、排水系统、化粪池、排污管道等必需的配套设施。依据深圳英唐数码与深圳宏元顺唯一股东庄松东约定:庄松东应完成的项目厂房、宿舍按图纸内容竣工验收完成,厂区道、围墙、绿化、排水系统、化粪池、排污管道等按设计图纸要求竣工验收完成后交付给深圳英唐数码,并配合深圳英唐数码要求进行合理及必要的,以上所有工程项目,由庄松东负责按图纸完成施工,由深圳英唐数码进行监理及竣工验收,若验收不合格,由庄松东进行二次施工直至验收合格。
深圳市宏元顺实业有限公司所拥有的建筑总面积51400平方米,其中:厂房41120平方米,宿舍10280平方米,均尚未完成竣工验收。本建筑面积依据施工图测算,主体已完工、且大部分工程款已支付,现正处于厂房的电梯安装及周边配套工程施工等收尾阶段,并已于2013年01月提交竣工验收申报手续,预计2013年5月可完成竣工验收工作。
为完成本次股权转让工作,庄松东承诺:在建工程—厂房和宿舍能够在预计时间内通过竣工验收合格;应付的工程结算款以及为完成竣工验收合格等所发生的所有款项或可能发生的相关或失,均由本人承担全部支付赔偿责任,与深圳市宏元顺实业有限公司无关。
本评估结论系对评估基准日评估对象市场价值的反映。评估结论根据本报告书所述原则、依据、前提、方法、程序得出,评估结论只有在上述原则、依据、前提存在的条件下,以及委托方和被评估单位提供的所有原始文件都是真实、的条件下成立。评估结果没有考虑将来可能承担的抵押、事宜,以及特殊的交易方可能追加付出的价格等对其评估价值的影响,也未考虑国家宏观经济政策发生变化、有关法规政策变化以及遇有自然力或其它不可抗力对资产价格的影响。
本评估报告仅供委托方为本报告所列明的评估目的服务,评估报告的所有权归评估机构所有,除按报送有关管理部门或依据法律需公开的情形外,未经许可,报告的全部或部分内容不得提供给任何单位和个人,也不得见诸于公开。
北方亚事资产评估有限责任公司接受贵公司的委托,依据有关法律、法规和资产评估准则,采用成本法,按照必要的评估程序,对贵公司拟收购深圳市宏元顺实业有限公司全部股权所涉及的深圳市宏元顺实业有限公司的股东全部权益在2012年12月31日的市场价值进行了评估。
深圳市英唐数码电器有限公司拟收购深圳市宏元顺实业有限公司全部股权项目资产评估报告电焊料、通迅器材、仪表及搅拌设备的销售;通迅产品(含无线通迅产品)的开发与销售;货物及技术进出口。(以上均不含法律、行规、国务院决定及需前置审批的项目)
企业历史沿革:公司于2004年3月1日经深圳市市场监督管理局批准,经历次股权变更后,公司现注册资本为8000万元,股东为庄松东,投资比例为100%。上述出资业经中国建设银行股份有限公司深圳机场支行《银行询证函回函》验证。
(7)在建工程:在建工程成本按实际工程支出确定,包括在建期间发生的各项工程支出、工程达到预定可使用状态前的资本化的借款费用以及其他相关费用等。在建工程在达到预定可使用状态后结转为固定资产;
北方亚事资产评估有限责任公司受“深圳英唐数码”的委托,对“深圳宏元顺”于评估基准日2012年12月31日的股东全部权益价值进行评估,为“深圳英唐数码”拟收购“深圳宏元顺”全部股权的行为提供价值参考。
1)土建工程:为厂房、宿舍及周边配套工程,共2项,总建筑面积51,400.00平方米,其账面值9,523.71万元;委估的土建工程位于深圳市新区街道,东临白花园,北近观光;现厂房和宿舍主体已完工,正在进行电梯安装及周边配套工程施工等收尾工作,已向相关部门递交了申请竣工验收报告。
无形资产为土地使用权,共1,已取得深房地字第5000292349号《房地产证》,证载人为深圳市宏元顺实业有限公司,地号A502-0112,地权属来源为协议,土地用途为工业用地,土地性质为商品房;证载地面积为23,363.77平方米,账面原值1,155.67万元,账面净值1,026.29万元;委估地的实际开发程度均为地红线外“五通”(通、通电、通上水、通下水、通讯)。
3、“深圳宏元顺”提供的深房地字第5000292349号《房地产证》、深规许BA-2007-0062号《建设用地规划许可证》、深规土建许字GM-2011-0010号《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》;
企业整体资产的评估方法包括成本法、市场法和收益法。成本法即资产基础法,是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定评估对象价值的评估思;市场法是指将评估对象与参考企业、在市场上已有交易案例的企业、股东权益、证券等权益性资产进行比较以确定评估对象价值的评估思;收益法也叫收益现值法,是指通过将被评估单位预期收益资本化或折现以确定评估对象价值
本次评估中,由于国内产权交易市场尚不完善,目前很难获取到与“深圳宏元顺”企业类型、业务种类相似的交易案例的完整信息,进而无法采用市场法确定其整体资产价值。收益法是从企业未来获益能力角度来考虑企业的整体资产价值,体现了资产评估中将利求本的评估思,即资产的购买者为购买资产而愿意支付的货币量不会超过该项资产未来所能带来的期望收益的折现值。考虑到“深圳宏元顺”近两年已基本不经营,并已将相关业务进行了剥离,其历史资料已无可比性,故无法采用收益法确定其整体资产价值,为企业资产的连续性,本着有利于评估目的实现的原因,本次评估主要采用成本法的评估方法对其全部资产及负债价值进行评估。
2、满足价值类型的要求,本次评估的价值类型为市场价值,即为自愿买方和自愿卖方在各自行事且未受任何的情况下,评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额;成本法的基本思是重建或重置被评估资产。在条件允许的情况下,任何潜在的投资者在决定投资某项资产时,所愿意支付的价格不会超过购建该项资产的现行购建成本。
现金按照现场工作时现金的存放地点进行核实,由企业出纳员全额盘点,财务负责人与评估人员同时在现场监盘。之后,核对由出纳员提供的现金日记账,数字相符后,由出纳员填写从基准日到清查盘点日之间账目记录的借贷方数据,进行推算。评估人员进行复核,确认与评估基准日申额是否一致,按核实推算后的评估基准日企业实际现存的现金额。
对于银行存款,评估人员按照“深圳宏元顺”开户行提供的银行对账单,对公司拥有的银行存款余额进行核实,银行对账单与公司银行存款日记账之间不存在未达账项,在确定了公司财务账户与开户银行账户两者金额调整一致的情况下,以核实后账面值作为评估值。
对在建工程的评估,评估人员收集相关建筑报建手续、施工合同、设备购置合同等资料,对相关支付情况进行核对,分析相关支出的合,同时根据“深圳宏元顺”唯一股东庄松东对本次股权转让向深圳市英唐数码电器有限公司做出声明及在建工程现状,在假定其厂房、宿舍已验收合格的基础上对在建工程的评估采用市场法对房地产价值进行评估。
深圳市宏元顺实业有限公司所拥有的建筑总面积51400平方米,其中:厂房41120平方米,宿舍10280平方米,均尚未完成竣工验收。本建筑面积依据施工图测算,主体已完工、且大部分工程款已支付,现正处于厂房的电梯安装及周边配套工程施工等收尾阶段,并已于2013年01月提交竣工验收申报手续,预计2013年5月可完成竣工验收工作。
为完成本次股权转让工作,庄松东承诺:在建工程—厂房和宿舍能够在预计时间内通过竣工验收合格;应付的工程结算款以及为完成竣工验收合格等所发生的所有款项或可能发生的相关或失,均由本人承担全部支付赔偿责任,与深圳市宏元顺实业有限公司无关。
对于负债的评估,评估人员首先查询了企业的历史资料,调查负债形成的具体情况,重点分析欠款数额、欠款时间、欠款原因、欠款清理等情况,在核实了解基础上,对负债科目中金额较大的款项进行抽查核实并发放询证函,抽查核实主要通过核实项目的往来款项和相关的合同、协议或原始凭证等资料进行核对。在核对各项负债账账、账实一致基础上,以核实后的账面值确定评估值。
北方亚事资产评估有限责任公司接受贵公司的委托,为贵公司拟收购“深圳宏元顺”全部股权提供价值参考而涉及的“深圳宏元顺”全部资产和负债进行了评估。评估人员对纳入评估范围内的资产和负债进行了必要的核实及查对,查阅了有关账目、产权证明及其他文件资料,完成了必要的评估程序。在此基础上根据本次评估目的和委估资产的具体情况,采用成本法对公司的股东全部权益价值进行了评定估算。整个评估过程包括接受委托、评估准备、现场清查核实、评定估算、评估汇总及提交报告等,具体评估过程如下:
根据“深圳宏元顺”提供的评估申报资料,评估人员于2013年1月15日至2013年1月18日对申报的全部资产和负债进行了必要的清查、核实。尽职调查主要分为三个方面,即被评估单位基本情况调查、财务调查、资产清查与核实调查。
指导企业相关资产管理人员在资产清查的基础上,按照评估机构提供的“资产评估明细表”、“资产调查表”、“资料清单”及其填写要求,进行登记填报,同时收集被评估资产的产权归属证件和反映状态等情况的文件资料。
评估人员通过查阅有关资料,了解涉及评估范围内具体对象的详细状况。然后,审查各类资产评估明细表,检查有无填列不全、资产项目不明确现象,并根据经验及掌握的有关资料,检查资产评估明细表有无漏项等,根据调查核实的资料,对评估明细表进行完善。
(2)非实物性流动资产的清查:主要通过核对企业财务总账、各科目明细账、会计凭证,对非实物性流动资产进行清查。我们对银行存款发函询证,没有发函或者无法收到回函的账款,采用查阅账簿资料等进行审核。
(3)在建工程的清查:对在建工程逐一进行现场勘察,根据被评估单位提供的清查明细表所列项目,对其进行现场勘察,与企业有关人员座谈,了解在建工程概况,收集了相关建筑的报建手续,通过对面积、结构类型、装饰及给排水、配电照明、通风等设备情况的现场查勘核实,并结合现场了解的建筑物个别因素、区域因素及结构特征的各部位完损状况,作好详细记录。
评估人员结合企业实际情况确定各类资产的作价方案,明确各类资产的具体评估参数和价格标准,并和其他中介机构进行多次对接,最后汇总资产评估初步结果、进行评估结论的分析、撰写评估报告和说明的初稿。
项目负责人在完成一审后,将报告初稿提交公司审核,审核包括二级审核、审核。经过公司内部审核后,将评估结果与委托方及被评估单位进行沟通和汇报。根据沟通意见进行修改、完善后,将正式评估报告提交给委托方。
(三)持续经营假设。假设“深圳宏元顺”之资产在2012年12月31日后能够继续以目前的经营范围、规模、方式在合理投入的基础上持续经营,企业能够保留并吸引有能力的管理人员、关键人才、技术人员以支持企业向前发展。
(四)宏观经济和行业稳定的假设。“深圳宏元顺”所在的地区及中国的社会经济不产生大的变更,除已出台的政策之外,在可以预见的将来,中国的宏观经济政策趋向平稳,税收、利率、物价水平等基本稳定,整个国民经济持续稳定,健康发展的态势保持不变。
(六)资料、真实、完整性假设。委托方、被评估单位所提供的资料是本次评估工作的重要基础资料,评估人员对所收集到的资料履行了必要的清查核实程序,并在专业范围内进行应有的职业分析判断,对所发现的问题进行进一步核实和尽可能的充分披露。但评估机构和评估人员受执业范围所限,不能对所提供的资料的性、真实性和完整性(完整性是相对估值需要而言的)做出。因此,评估工作是以委托方、被评估单位所提供的有关资料的、真实、完整为假设前提。
(一)本评估结果是反映评估对象在本次评估目的下,根据公开市场原则确定的现行价格,没有考虑将来可能承担的抵押、和质押事宜,以及特殊的交易方可能追加付出的价格等对评估价值的影响,也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗力对资产价格的影响。当前述条件以及评估中
(二)本次评估是在、客观、的原则下由评估机构做出的,评估机构及参加本次评估的工作人员与委托方或其他当事人无任何利害关系,评估人员在评估过程中恪守职业和规范,并进行了充分的努力。
(三)由委托方、被评估单位和被评估单位提供的与评估相关的行为文件、营业执照、产权证件、财务报表、会计凭证等,是编制本报告的基础;针对本项目,评估师进行了必要的、的核实工作,委托方、被评估单位和被评估单位应对其提供资料的真实性、性、完整性负责。
(五)根据“深圳宏元顺”提供深房地字第5000292349号《房地产证》中他项摘要及附记中记载:本地块只能用于批准用地时确定的项目(生产数字电视接收机)。评估中未考虑“深圳英唐数码”收购“深圳宏元顺”全部股权后可能出现的生产产品与上述记载不符而由此产生的对该土地使用权使用上的。在此提请本报告使用者注意。
(六)截止评估基准日,委估在建工程尚未竣工验收,也未办理房地产证,本次评估我们没有接受对委估对象进行结构测试和设施检验、规划设计以及产权认定的要求,我们假设该资产符合规划和国家规范设计、施工要求,工程质量合格,同时委估建筑物的建筑面积是“深圳宏元顺”根据施工图测算所得出的,本公司仅进行了简单的查验,具体建筑面积数据应依据具有相关测绘资格的机构测绘结果为准。本次在建工程评估值是假设委估在建工程在完全产权及竣工验收合格后的状态下的市场价值,包括建筑物所需的所有电梯、消防、高低压配电系统、宿舍太阳能供热系统、备用发电机系统、厂区道、围墙、绿化、排水系统、化粪池、排污管道等必需的配套设施。依据深圳英唐数码与深圳宏元顺唯一股东庄松东约定:庄松东应完成的项目厂房、宿舍按图纸内容竣工验收完成,厂区道、围墙、绿化、排水系统、化粪池、排污管道等按设计图纸要求竣工验收完成后交付给深圳英唐数码,并配合深圳英唐数码要求进行合理及必要的,以上
深圳市英唐数码电器有限公司拟收购深圳市宏元顺实业有限公司全部股权项目资产评估报告所有工程项目,由庄松东负责按图纸完成施工,由深圳英唐数码进行监理及竣工验收,若验收不合格,由庄松东进行二次施工直至验收合格。
深圳市宏元顺实业有限公司所拥有的建筑总面积51400平方米,其中:厂房41120平方米,宿舍10280平方米,均尚未完成竣工验收。本建筑面积依据施工图测算,主体已完工、且大部分工程款已支付,现正处于厂房的电梯安装及周边配套工程施工等收尾阶段,并已于2013年01月提交竣工验收申报手续,预计2013年5月可完成竣工验收工作。
为完成本次股权转让工作,庄松东承诺:在建工程—厂房和宿舍能够在预计时间内通过竣工验收合格;应付的工程结算款以及为完成竣工验收合格等所发生的所有款项或可能发生的相关或失,均由本人承担全部支付赔偿责任,与深圳市宏元顺实业有限公司无关。
(八)评估师执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发表专业意见,对评估对象法律权属确认或发表意见超出评估师执业范围。评估中,评估人员已经对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予了必要的关注,对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验,并对已经发现的问题进行了如实披露,但评估人员不对评估对象的法律权属作任何形式的。
(九)本项目的执业注册资产评估师知晓资产的流动性对估价对象价值可能产生重大影响。由于无法获取行业及相关资产产权交易情况资料,缺乏对资产流动性的分析依据,本次评估中没有考虑资产的流动性对估价对象价值的影响。
(十一)委托方及相关当事方对所提供的评估对象法律权属等资料的真实性、性和完整性承担责任;注册资产评估师的责任是对该资料及其来源进行必要的查验和披露,不代表对本次委估资产的权属提供任何,对评估对象法律权属进行确认或发表意见超出注册资产评估师执业范围,我们提请报告使用人关注本报告中披露的有关产权瑕疵事项对评估结论的影响。
(十五)评估基准日后,若资产数量及作价标准发生变化,对评估结论造成影响时,不能直接使用本评估结论,须对评估结论进行调整或重新评估。评估机构对评估基准日后的资产、负债以及市场情况的变化不承担任何责任,亦没有义务就评估基准日后发生的事项或情况修正评估报告。
(四)本评估报告仅供委托方为本次评估目的所对应的经济行为使用。本评估报告书的所有权归评估机构所有,未征得本评估机构同意,评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开,法律、法规以及相关当事方另有约定的除外。
深圳市英唐数码电器有限公司拟收购深圳市宏元顺实业有限公司全部股权项目资产评估报告书编号No.11020080)、中国证监会授予证券从业资格(证书编号No.0100540024)的专业资产评估机构,评估范围为各类单项资产评估、企业整体资产评估、市场所需的其他资产评估或者项目评估。根据《国有资产评估管理办法施行细则》的,本评估报告结论的有效使用期限为一年,有效期从评估基准日开始计算。即有效期自2012年12月31日起,至2013年12月30日止。
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